Mieszkanie pod wynajem – czy taka inwestycja się opłaca? [INFOGRAFIKA]

Niezależnie od tego, czy kupujemy mieszkanie dla siebie, czy z myślą o jego wynajęciu, inwestowanie w nieruchomości może okazać się w dłuższej perspektywie trafioną lokatą kapitału. Tym bardziej, że aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym jest sprzyjająca. Przyjrzał jej się Narodowy Bank Polski, który w swoim raporcie przeanalizował procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce i opisał możliwe tendencje w jego rozwoju. Wynika z nich, że w inwestowaniu w mieszkania pod wynajem drzemie duży potencjał.

Zobacz również: Jak rozwiązać umowę z kablówką, żeby nie stracić ulg i uniknąć kary

Lokalne rynki nieruchomości w polskich miastach dynamicznie się rozwijają. Nie bez przyczyny – zdaniem NPB, sprzyjały temu rosnące wynagrodzenia Polaków, malejące bezrobocie oraz konsekwentny wzrost PKB. Dodatkowo, w niektórych miastach nieznacznej poprawie uległy przyrost naturalny, saldo migracji i liczba nowo zawieranych małżeństw, co pozytywnie odbiło się na popytowej stronie rynku mieszkaniowego. Kluczowe znaczenie miała bez wątpienia obniżka stóp procentowych, która z jednej strony zachęcała do rozważenia kredytu pod zakup lokum, a z drugiej – do poszukiwania metody pomnażania oszczędności innej niż niskooprocentowane lokaty.

Najdroższe mieszkania to te o niskim metrażu – NBP potwierdził, że wyższe ceny mkw. na rynkach pierwotnym i wtórnym w Warszawie oraz 6 największych miastach wojewódzkich odnotowano przede wszystkim dla nieruchomości małych (o powierzchni do 40 mkw. i 1 pokojowych). Ceny mieszkań w Polsce utrzymują się na względnie stabilnym poziomie i wynoszą około 5000-6000 tys. zł za mkw. W Warszawie za mkw. mieszkania trzeba zapłacić średnio ok. 7600 zł. Rosną za to średnie stawki najmu mkw. mieszkania, co skłania zamożniejsze osoby do podjęcia decyzji o zakupie mieszkania na wynajem. To kusząca opcja lokowania kapitału, bowiem przy aktualnym poziomie stawek czynszów, osoby inwestujące w takie mieszkania osiągają wyższe stopy zwrotu niż w przypadku obligacji czy lokat1. Co ciekawe, NBP na podstawie danych o wzroście liczby transakcji mieszkaniami na rynku pierwotnym oraz stabilnego poziomu wypłat nowych kredytów wysnuł wniosek, że sporą część zakupionych mieszkań sfinansowano depozytów/lokat czy innych form oszczędności.

Mieszkanie – alternatywa dla lokaty?
Zakup mieszkania na wynajem to typowy zakup inwestycyjny, w którym dochód stanowią wpływy z czynszów. Jak pokazuje doświadczenie deweloperów, w takich przypadkach większe znaczenie ma finansowanie zakupu ze środków własnych (to tzw. popyt gotówkowy, na który składają się zazwyczaj oszczędności gromadzone w bankach). Z uwagi na spadek stóp procentowych lokat i stabilność stawek czynszu za wynajem zakup nieruchomości mieszkaniowych staje się coraz bardziej opłacalny. Dla wielu osób to alternatywa dla typowego oszczędzania na lokacie.

- Szacuje się, że w Polsce ponad połowa zakupionych mieszkań pochodzi z pierwotnego rynku mieszkaniowego. Analizując informacje, które gromadzimy podczas sprzedaży naszych inwestycji, zauważamy, że znacząca część z nich to mieszkania nabywane z myślą o wynajmie. To atrakcyjna dla wielu z nas forma ulokowania kapitału własnego. Ponieważ finansowanie takiej inwestycji odbywa się często ze znaczącym udziałem naszych oszczędności, taka inwestycja staje się w naszej opinii mniej ryzykowna. Taki popyt inwestycyjny z wykorzystaniem własnych oszczędności zyskuje na popularności. Porównujemy stopy zwrotu z oszczędności z tymi, które moglibyśmy osiągnąć wynajmując mieszkanie. Wysokość czynszów w ostatnich latach jest raczej stabilna, z nieznaczną tendencją wzrostową, stopy procentowe spadają, tym samym obniżając oprocentowanie oszczędności na lokatach, co sprawia, że opłacalność inwestycji w nieruchomości w ostatnim czasie rośnie – komentuje Adam Dąbkowski, Dyrektor Generalny Nexity Polska.

Mokotów, Żoliborz a może Ursus – gdzie kupić, by zarobić?
Najlepszymi miastami do zakupu mieszkania na wynajem są, jak wiadomo, największe aglomeracje, czyli Gdańsk, Wrocław i oczywiście Warszawa. W tym miastach możemy liczyć na wysoką rentowność inwestycji. To wiodące ośrodki pracy i edukacji, dlatego tych lokalizacjach jest największy popyt na mieszkania na wynajem. Co za tym idzie – tam możemy uzyskać dużo wyższe stawki czynszu (pod warunkiem, że postawimy na właściwą dzielnicę).

Czytaj koniecznie: Z 500 Plus będzie łatwiej o Mieszkanie Plus?

Dzielnica dzielnicy nierówna. Dobrze obrazuje to przykład Warszawy. Nie jest zaskoczeniem, że najbardziej popularne dzielnice, które wiodą prym wśród osób poszukujących mieszkania to Śródmieście, Żoliborz i Mokotów. Ich główną zaletą jest bliskość najpopularniejszych klubów, kin i teatrów, jak również większości stołecznych biur oraz najbardziej rozwinięta sieć komunikacyjna. Jednak prestiż lokalizacji nie jest równoznaczny z wysokim zwrotem z inwestycji w mieszkanie.

- Przy okazji planowania naszego kolejnego projektu, przyjrzeliśmy się potencjałowi inwestycyjnemu dzielnic Warszawy. Okazało się, że to nie Mokotów czy Śródmieście, ale Ursus jest najlepszym miejscem do zakupu mieszkania pod wynajem. Można tu uzyskać aż 8,99 proc. stopę zwrotu z zakupu jednopokojowego mieszkania. Dla porównania tyle samo zyskamy na kawalerce na Żoliborzu, kupując jedynkę na Mokotowie możemy zyskać 8,63 proc., a w Śródmieściu – 6,69 proc.. Lokale dwu- i trzy-pokojowe będą bardziej opłacalne w Ursusie, który w porównaniu z Żoliborzem w obu wariantach wypada korzystnej, nawet o 0,04 pkt procentowego. To niedoceniana, a bardzo opłacalna lokalizacja – podsumowuje Adam Dąbkowski.